现在的位置: 首页 > 理财 > 买房 > 正文

上海法治报:贷款办不出交易泡了汤 房屋中介方该不该赔偿

2017年06月08日 买房 ⁄ 共 3765字 ⁄ 字号 上海法治报:贷款办不出交易泡了汤 房屋中介方该不该赔偿已关闭评论 ⁄ 阅读 652 次

稿件来源:2013年7月17日 上海法治报(非常官司)

由于中介公司承诺能帮忙贷款,李小姐和卖房人签订了一份买卖合同,谁知贷款没能办下来,导致李小姐不得已与卖房人签了解约协议。为此,李小姐将中介公司告上法庭,要求承担赔偿责任。

近日,青浦区法院最终判决中介公司返还李小姐佣金9000元,对李小姐其余诉讼请求不予支持。

城区购房银行不予贷款

李小姐家住在青浦某镇某村,家中的经济条件只能说一般,不过一家人过得还是很开心的。随着孩子渐渐长大,李小姐的烦心事也多了起来。眼看着孩子就要到青浦城区去上高中了,可是该镇离城区坐车都要半个多小时,孩子每天早出晚归李小姐觉得心疼,可是让孩子住校李小姐又放心不下。思考再三,李小姐决定倾尽家当也要在城里给孩子买套房子。

当得知城区有新楼盘开盘,李小姐兴致冲冲地起了个大早赶到了售楼处。她满怀希望地来,可是楼盘的价格却让她望而却步。“就是把自己卖了,这房子我也买不起啊!”李小姐感慨道。的确,李小姐虽然在镇上一工厂里工作,但一套房子要一、两百万的价格就是她打一辈子工不吃不喝也买不起。她在毫无头绪的情况下,突然想起了隔壁村的小慧家去年在城里买了一套二手房,于是她决定要从一手房市场“转战”到二手房市场。可是对李小姐而言,买二手房自己也是没有任何思路的,于是她想去小慧那里取取经。

小慧告诉李小姐,买二手房最好是找中介,一来,中介房源比较多,基本上可以挑到自己中意的;二来,找到房子后所有手续都会有人帮忙办理。经小慧介绍,李小姐准备到小慧买房的中介去碰碰运气。

第一次来到中介公司,李小姐感觉自己与第一天去上班还要紧张,看着接待的小陈对自己十分热情,李小姐总觉得有种说不出的感觉。后来李小姐再回忆起当时的场景,她感慨自己是因为不习惯陌生人对自己的热情,这种热情让她有种不安的感觉。的确,买房买到上法院这种事情是谁也不曾预料到的。

当李小姐告诉小陈,自己是为了考虑孩子上学所以才要在城区买房子,而且自己买房是必须要贷款的,否则买不起房的。

小陈当场向李小姐表示,自己公司房源很充足,而且办理贷款手续公司都可以帮李小姐搞定的,让她不用担心。

没隔几天,小陈就给李小姐打电话让她去看房子。小陈带李小姐去看了一套房龄快20年的小平方老房子。虽然房龄有点长,但是地段位于城中心位置,李小姐还是比较中意的。在与房东的讨价还价之后,最终双方商定以88.5万元的价格成交。

当天,李小姐支付了2万元定金。李小姐向公司表示自己回去算了一下,拼拼凑凑加起来只有32.5万元现金,剩余的钱款都要贷款支付的。中介公司向李小姐口头保证能为其向银行贷款剩余购房款56万元。于是在十天之后李小姐在中介公司与房东签订了房屋买卖合同,并将30万首付款支付给了房东,同时支付给中介佣金1.77万元。

然而,当李小姐开始幻想着住进城区后的生活时,一个坏消息向她袭来。中介公司打电话告之,由于李小姐没有收入明细,她申请56万元的贷款银行无法办理。为此,李小姐又一次来到中介公司。

中介公司向李小姐表示换一家银行肯定行的。可是银行方面仍然表示因为李小姐所购的房屋太陈旧,面积才55.19平方米,56万元的贷款额度是无法审批的。当时的李小姐已经灰心丧气,可是中介仍然带她去了第三家银行。在第三家银行中介公司让李小姐购买了1万元的保险,说只要买了保险,贷款肯定能办理。于是李小姐便听信了中介公司的话,花了1万元买保险。可换来的结果仍然是无法办理贷款。

交易告吹买家状告中介

由于无法办理贷款,李小姐不可能在约定时间内向房东支付剩余房款。这样一来,李小姐便造成了违约,须按总房价的20%向房东支付赔偿金7万元。在支付了赔偿金后,李小姐与房东签了一份解约协议。原本已经要到手的房子,就因为中介公司欺骗自己能办理贷款,导致最终不但房子没了,而且还支付了7万元赔偿金。李小姐越想越气,她觉得中介公司应当承担责任,于是向法院提起了诉讼。

法庭上,李小姐认为,由于中介公司在无法帮助自己从银行处获得56万元贷款的情况下做出了虚假承诺,其欺诈行为导致自己购房合同无法履行,对此其存在过错。为此,李小姐还提供了一份与中介公司业务员小陈的录音资料,欲证明中介公司在获知自己无工资流水单时,仍向自己承诺能够办理贷款的事实。

中介公司则辩称:自己已经促成李小姐和房屋出售人之间的买卖合同,居间协议已经成效,在居间过程中,自己询问过李小姐贷款金额,李小姐是首套房,其贷款数额符合规定。自己也没有对贷款事宜作出任何承诺。李小姐提供的录用资料,的确是其与自己业务员交涉的部分内容,但是这录音后期是否有剪接,自己存有异议,且录音中中介的答复是说过贷款可以办出来,而银行也确实可以为李小姐办理贷款,只是额度问题。

当时自己在得知李小姐无法申请贷款足额,也无法补足现金后,为减少李小姐与房屋出售人违约的损失,自己还为房屋出售人另寻其他买家,因为当时房价已下跌,促成交易需要李小姐补足房屋差价,但是没有成功。后来李小姐自行与房屋出售人协商,达成解约协议。所以自己对两人之间的解约协议不存在过错,不应当赔偿李小姐经济损失。

法院认为无证据证明中介存在过错

经开庭审理查明:李小姐、房屋出售人与中介公司三方了一份签订《房地产买卖居间协议》,约定了房屋成交总价及违约等事项。而李小姐也于当天向房屋出售人支付了定金2万元。

10天之后,中介公司向李小姐出具收据,确认收到其交付的佣金1.77万元。同日,房屋出售人与李小姐签订《上海市房地产买卖合同》,并出具收据,确认收到李小姐购房款32万元。

法院经审理认为,居间合同是居间人向委托人报告合同订立的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人负有向委托人如实提供交易相关信息,诚信服务于委托人事务的义务,如果居间人因其过错造成委托人的损失,则应当根据其过错程度对委托人的损失进行赔偿。李小姐和中介公司分别是本案《房地产买卖居间协议》中的委托人和居间人,该协议中涉及本案当事人部分系其真实意思表示,亦未违反有关法律法规的强制性规定,故应为合法有效。李小姐所主张的违约损失之所以发生,直接原因是其未能履行其与房屋出售人签订的《上海市房地产买卖合同》,而向出售人承担违约责任。故本案的争议焦点在于:

一、中介公司是否应向李小姐赔偿损失

现李小姐认为,在房地产买卖居间协议签订前,中介公司知晓李小姐无法申请足额贷款,却故意隐瞒,虚假承诺其能协助申请到足额贷款,进而与李小姐签订居间协议,促成其与房屋出售人的房屋买卖交易,李小姐虽与出售人书面约定如无法足额贷款其将以现金补足,但这是中介公司提供的格式条款,李小姐相信中介公司足额贷款的承诺,故未对该合同仔细审查,中介公司亦未对该条款带来的风险进行特别告知和提示,最终导致李小姐因无法履行合同而与案外人解约,支付了赔偿金。

法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先,李小姐虽提供录音一份证明,但该录音内容并不能反映中介公司在缔约前向李小姐明确承诺可为其办理足额贷款,且无其他证据加以佐证,李小姐也未提供证据证明中介公司在《房地产买卖居间协议》签订前,明确得知李小姐无法贷款的事实,故对李小姐认为中介公司故意隐瞒并虚假承诺的主张,法院难以采信。其次,对个人而言,购买房屋是一项重大的交易行为,购房人会在购房前对房屋状况、自身支付能力及信贷状况作适当了解。固然,房屋贷款是一个较为专业的领域,普通购房者无法全面了解操作规则和自己的实际贷款能力,需参考居间方提供的专业信息,但居间方并非贷款机构,不能决定贷款额度,其获知的也只是部分信息,仅能供购房者参考。毕竟李小姐作为完全民事行为能力人,最为了解自己的经济状况,最能判断贷款不足给自身带来的风险,进而合理确定购房支付条款,以保证其履约能力。再次,虽然《房地产买卖居间协议》系中介公司提供,但中介公司并非前述现金补足条款的相对人,不能从该条款获得利益,况且李小姐在签订该协议后仍可对该条款进行磋商、修改,但李小姐和房屋出售人却仍该条款写入后续签订的《上海市房地产买卖合同》中,故不能认为该现金补足的支付方式是由中介公司决定的。李小姐签约理应对合同内容特别是房款支付等条款做详尽了解,但从李小姐的陈述来看,其是在对条款不甚了解的情况下签约,可见其自身疏忽与合同无法履行不无关联。最后,李小姐对其所称的违约损失,现提供解约协议及转账明细加以证明,但上述证据不足以证明李小姐确已支付7万元的违约金。

综上所述,李小姐提供的证据不足以证明中介公司在提供居间服务过程中存在过错,故对于李小姐的要求中介赔偿经济损失法院难以支持。

二、被告能否全额收取居间报酬

虽然中介公司促成了李小姐与房屋出售人签订《上海市房地产买卖合同》,但在对于李小姐的贷款风险有所预估的情况下,未能加以仔细询问,而最终该房屋交易未如约履行,中介公司收取全额佣金有所不当。但考虑到中介公司在整个房屋买卖合同签订过程中,提供了包括陪同看房、从中斡旋、协助申请贷款等一系列服务,且在得知李小姐无法履行房屋买卖合同后,为减少李小姐违约损失,仍然积极促成房屋出售人与他人交易,因此,法院酌情认定中介公司应退还李小姐佣金9000元。

抱歉!评论已关闭.