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站岗报告:出手紫金庄园,西颐小学。回馈房版

2017年03月02日 买房, 理财 ⁄ 共 3618字 ⁄ 字号 站岗报告:出手紫金庄园,西颐小学。回馈房版已关闭评论 ⁄ 阅读 802 次

发信人: AlexFei (若水山), 信区: OurEstate
标  题: 站岗报告:出手紫金庄园,西颐小学。回馈房版
发信站: 水木社区 (Fri Feb 24 16:59:18 2017), 站内

硕士毕业三年,一直犹豫,涨成这样才出手,都是泪水。紫金庄园,小两居,接近70平。房价加税加中介费530w。
12.27签约,2.24过户、物业交割、交房。
一、前期情况
16年中,有买房想法,但是觉得涨的太快,认为年终会稳定些,决定年终买房,结果930后还是在涨,开始实地看,终于16年末签约。前期定位比较模糊,所以在绿中介的app上看了小半年的房子,几乎各个片区都看,边看边查吧。基本达到的效果是,后期有人说一些热门小区或者片区,我都能有个大概概念sigh!
在大致了解情况后,结合家庭情况,明确了清晰定位:
1、小两居,必须是两居。
2、有客厅,一家人得有个坐在一起的地
3、自住兼顾未来上学:请注意是未来,因为还没小孩
4、不要顶层:这个确实基本觉得有小孩换房无望,老人带孩子太痛苦。
5、最好小区有改善空间,或者附近有利好,这样利于增值换房
6、总价希望在500以内,460左右最好。这样压力小。

二、键盘看房报告
1、此阶段基本是盲目的,主要看各片区成交价,这里说下绿中介成交价是真实的,我和同事成交的在里面显示都是与事实相符,不排除绿中介虚构一些交易,这个没法辨别是否存在。基本看完成交价,在百度位置,靠谱点的再来版上按关键字搜索看大家评论。每天下班晚上就刷。很累,大概感受写写吧
2、当时键盘看的很多,实地都没去。先说石景山,最关注的是西山枫林查了以后觉得都不错,虽说经适房,但是那户型那风景,口水。除了没学区和略远。远洋山水也是太贵了。够不到。还有苹果园那片,基本特点就是价格低。
3、丰台,主要关注北大地附近和马家堡,觉得属于位置可以,就是破点,没学区,价格当然也相对低。
4、昌平太靠北,价格由于各位码神,太高,没看。大兴太南,离老婆太远没看。
5、当时还心动的有门头沟,虽然远,但是新啊,那诗景长安住着得多舒服。无奈新开的盘都太贵了,而且也是没学区。
6、当然,房山经过了解,觉得出了远和没学区,都真好。房子新,价格低。我有同学还在那买了。在单价动辄十几万的帝都。总价低绝对是价格上涨的第一驱动力,多少刚需要上车啊。
7、通州也还看了,觉得价格实在是太高了。就不给北京市政府添堵了。
三、实地看房报告
经历了漫长而痛苦的键盘看房和930后依然上涨的情形后,我11月终于开始实地看房了。如前面所说,这个阶段明确了自己定位,因此,只看了海淀和西城。下面写下我看过的几个小区的情况
1、皂君庙东里、西里、大柳树X号院:小区属于198X年的,比较旧,没小区环境,但是生活便利,里面就有买菜、超市,没有停车的地方。靠着财大,距离魏公村地铁一站公交,走路也可以到。三环内,距离西直门也近。小学是农科院附小,虽然附小现在一拖二,合并太多,很多家长都跑了。但是个人认为这个小学是可以接受的。这几个小区中我们唯一能接受的户型是56平左右,80筑一户型,这个可以改出一个厅来,当时看的这个户型只有顶楼,价格基本也都500了。别的户型差的、顶楼的也看了,基本也都470左右了。
这几个小区基本符合我们需求,也是距离签约最近的,所以一直签约前都在紧密关注,可惜一直没有出非顶层的80筑一。还一个导致犹豫的是这几个小区基本未来没什么特殊利好了,只能跟着大盘涨了。
2、钢铁研究院
农科院附小分校,不过高年级也都是去本部上,小学可以。环境很好,今年这个小区才允许卖。缺点是离哪个地铁都不近。有车会很方便,有停车位。
3、车道沟南里
老破小环境典范!十佳文明社区,有车位,有广场,有超市,小区在老破小中真好。小学是实验的北洼路分校,原来很烂,现在毕竟改名了,价格已经太高了。对我们而言,位置上没特别优势。舍弃。
4、芙蓉里小区、
老破小环境典范2.0!。主要是指西区,东区没小区环境。西区除了车位不充足以为,花园似的环境真不错,也有超市。出门就是畅春园绿地公园和海淀公园,靠着北大西门,老人带孩子简直太棒了。我毕业后也基本每周都回北大,游泳、打球太方便,自己本身对学校很有感情,小学渣小万泉河小学,但是属于海淀学区。所以有很大改善空间,符合我们有利好的条件,所以芙蓉里也是我们真正心动的小区。不足之处是地铁不方便,即使16号线通了也还是不方便。当然我们最后考虑的时候就是紫金和这里了。这缺点就是价格太高了,西区没小两居房源。当时看的唯一合适的在东区,一个一层,略有遮挡,报价也540了。有点太高了。觉得谈的空间可能不大。就放弃了。
5、海淀路小区、
优势离地铁近和离北大近之外,还一个优势是学区价值小,万泉河小学存在改善空间。小区惨不忍睹的环境,基本租户为主。多数都临街。
6、燕北园、骚子营
第一感觉就是有点偏,确实太靠西北了。然后周边一堆平房,觉得有点乱,可能也有改善空间吧。小学是中一分校吧好像,学区还可以。我们就是觉得太远了。唯一一个价格低的就是燕北园一个顶楼,60平480,还临街,我们就放弃了。
7、小红庙
我们这总价看西城必然只能看永外了。得益于教改、闻大师和房产中介的央区故事,永外是一直在疯狂的涨,好在看的时候总价还能够得到。小红庙当时觉得不错,一是价格比北小分校的那几个小区便宜,够得到。然后环境也可以,出门河边公园我看也挺热闹。去地铁10多分钟,小学能接受,也可能有改善空间吧,当时看的一个80筑一的,四楼还是五楼来着,54平,480万,不是顶楼,他们是换房。诚心卖。缺点是确实离老婆有点远。
8、三义西里/东里
忘了是东里还是西里了,出门就是地铁,然后板楼,小区刚改造过,看着也还可以。
9、三义庙北
小区环境除了有两个楼还可以,就是靠近西边的,独立于大小区。里面整个也是太破了。还有195X年的房子。价格上看的顶楼58平也480万,一分不谈的。一直没有中间楼层的合适房源。位置上还可以,离地铁还能走。小学也是西颐小学。
四、选定紫金庄园
先说紫金的缺点:
1、小学差。西颐小学标准渣小,所以孩子近两年入学的基本不会选择。
2、脏乱差。楼道里跟炮轰了似的,很脏也没人收拾。之前著名的群租,后来被清理过几次,列入政府重点清理对象后,现在好些。但因为有地下室,还是有很多租户。之前恐怖的时候有黑社会、失足妇女等等。
3、塔楼,户型差。
这么多缺点最后还是买了这里,原因是:
1、位置好,西北三环,靠近人大,绝对的好位置,上班便利,去学校食堂、打球、游泳、遛弯都很好。
2、小区新物业弄了个小广场,未来孩子有玩的地方,周边有超市,生活很便利。有电梯,方便未来带孩子。
3、未来16号线通了以后,地铁就在小区门口很近,这是个大利好,北京就这鬼样子,地铁开始修就开始涨,到最终通了还会有个上涨。看好这点。
4、小学有改善预期。周边很多渣小都中奖后,相关房子都猛涨,例如不远的彩和坊小学变成八一后。所以这么好位置的小学,加上家长帮一牛有个海淀学区的分析,里面点出了海淀十七个学区,仔细看看了几遍,确实西颐小学和万泉河小学是海淀学区中两个垫底的,有改善空间。当然这个见仁见智,看的同时建议也看看闻风大师关于西城永远涨,海淀无学区的论述,也是有一定道理的,然后自己判断吧。
我们因为没有小孩,离上学太远,觉得将来应该能变好些,即使不是最好,也能勉强上了。
5、小区住户和环境有改善空间。我认为,现在随着城里的房价越来越高,上车门槛也越来越高,相比周围10万单价的房子,紫金7万多的洼地早晚被填平,加上北京清理人口效果,小区自住比例和居民素质必然越来越高。然后环境也会改善。即便不改善,也还是可以接受的目前。
6、同看过的比,面积大。总价虽然超出了预算,但进这个房子第一感觉就是比之前一直看的50多平的板楼大好多,觉得能大点,有点压力也忍了,舒服。

五、买房流程及注意事项
扫个盲:买房,大概就是签约,交定金,核资格、网签、面签、批贷、缴税、过户,交房、物业交割。
注意:1、要留物业和户口的押金
2、如果学区房,要查一下户口情况,这个必须房主本人去。
3、一定要选择靠谱的中介,可以省很多心,然后关键时刻能解决问题。这里我如何选到靠谱中介:首先基本我只考虑了绿中介,毕竟大公司,缺点是太贵。然后在绿中介app上看,有意向购买的小区里的卖房子套数非常多的,好评率高于98%的。我用这个方法在皂君庙和紫金都选出了靠谱的中介,皂君庙那的还是个亿元俱乐部的大姐。靠谱中介就是不忽悠,然后有问题他会解决,当然我也还是一路上催着,跟个人性格有关。但是我不善沟通,所以到拿到钥匙我都没房主的联系方式,我有想法就让中介去搞定。最后一路顺利。
4、同一个片区或者小区只找一个中介,不然别的中介给你搞破坏。

暂时写这么多吧,感谢房版,感谢空军和多军,祝大家鸡年吉祥,新春快乐!

来源:http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2095264

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